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上海首店经济持续领跑全国 为商业地产提供风向标



  9月25日,戴德梁行在2019年第三季度媒体抢听会上首发《上海零售市场购物新格局》白皮书,对最新趋势进行了全方位解读。

  目前,上海核心商圈存量面积较大,可开发商业用地面积较少,以至于未来新增零售项目较少,且增速放缓,但均朝向优质化、精细化方向发展。未来,主要趋势以存量改造目的为主,驱动城市更新进一步发展。既有利于行业整体销售和盈利水平提升,更对上海主要商圈的转型升级带来积极影响,核心商圈优质物业依然将是国际品牌登陆上海的首选。与此同时,次级商圈新增供应不断上升,大量新商业体即将入市使得零售市场的竞争加剧,也为零售商的发展提供了多样化的选择,由于城市周边新住宅项目大量开发,人口迁移,交通设施的完善,导致了零售市场向远郊扩大,并形成了 “ 多 中 心 化”的趋势。上海第三季度新开业的购物中心,多在次级商圈,交通便利,并以社区型购物中心为主。区域型购物中心数量的增加,对核心商圈商业项目形成一定的挤压,主要原因离不开交通,住宅聚集度,区域人口增长还有区域自身营业额基数较低等因素。2018年上海各区域商业综合体主要供应集中在次级商圈,新开业项目使营业额增长迅速。行业增速方面,2018年服务业营业额增速保持第一。

  随着市场发展,品牌定位需要不断满足当前市场的竞争环境,品牌的优化与升级,意味着品牌需要根据消费者的需求进行不断的转变。传统老品牌和工匠精神,是城市价值的延伸和积淀,也是上海购物品牌形成的基础。不少代表性的传统品牌加入了新元素、新技术、新服务,在升级后华丽归来,如IKEA宜家家居,在侧重消费升级后首进购物中心;在5G等新技术加持下,来伊份创设了零食博物馆,打造全方位、多维度的高科技沉浸式互动体验;新式茶饮品牌乐乐茶以制茶乐园嘉年华为主题,加入更多茶饮元素,开设亚洲旗舰店,使顾客可以零距离感受茶文化……等等这些,都是零售商高质创新的发展轨迹。

  全球第二大零售巨头Costco中国大陆首店开业,首日营业不到3小时随即宣布下午暂停营业,低廉价格和齐全的货品是导致开业爆满主要原因。贵宾犬多大才能洗澡?,“首店”往往成为品牌进入新市场的桥头堡。上海的“首店经济”持续引领全国,是上海商业高度开放的标志之一,为商业世界提供了一个风向标。从首店数量来看,2018上海共开出各类首店589家,以餐饮为主。其次是零售与娱乐配套,其中涵括了众多海外首店品牌,来自30余个国家和地区。预估2019年上海至少将力促500家品牌“首店”落地,将促成大量国际品牌进军上海。

  随着零售行业转型的进一步发展,消费者已经成为整个行业生态的中心。当今消费者更注重参与、体验和感受,并对空间和环境的要求更高。手工工作坊、特色餐饮、展览空间等多种模式,如今都在零售市场遍地开花,打造出独特体验空间。伴随着居民日益丰富的文化消费需求,精神产品和消费社会的结合便催生了文化对零售模式的影响。综合性书店、品牌快闪店、IP冠名等将文化与商业结合在一起,形成引流利器,为品牌赋能。

  推动消费增长的人群也在发生重大变化。预计到2020年,消费总量增长的81%将来自中产阶层。在消费领域,中产阶级对享受型、消遣型商品关注度高,更注重品质消费,价格不再是唯一的衡量指标 。其中,汽车/汽车用品,数码3C等均受到了强烈关注,对教育、文化领域的关注度也很高。在消费行为层面,中产阶级追求存在感、参与感、仪式感和幸福感,追求极致体验、个性化和精神享受。不再单纯满足于物质层面,而对精神层面消费需求更高。

  此外,魏建历针对上海商业市场的发展与建设,同步解读了中共上海市委办公厅、上海市人民政府办公厅正式印发的《全力打响“上海购物”品牌加快国际消费城市建设三年行动计划(2018-2020年)》。上海政府通过优化供给、促进消费相结合,不仅涉及扩大商品和服务供给,而且涉及放宽市场准入 、市场监管创新、完善消费信用体系等制度供给,助力推动“上海购物”有更多更新的消费选择、更快的到手时间、更好的消费体验,为上海形成与“卓越的全球城市”定位相匹配的商业文明提供了强而有力的政策支持。她更表示,上海作为亚洲最发达的购物城市之一,同步着全球的时尚,在国际和国内品牌的拓展中扮演着不可或缺的角色。未来的上海购物会更有活力,更有领导性。

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